Eigentumswohnungen bieten viele Chancen! Diese, in Zeiten in denen Flexibilität und Mobilität gepredigt werden, scheinbar widersprüchliche Aussage, bewahrheitet sich trotz allem zunehmend.
Denn befragt man Finanzexperten zum Thema Eigentumswohnungen, erhält man erstaunliche Antworten: Nicht schnöde und langweilig sei das Eigenheim, nein, vielmehr sprechen Profis von einer sehr rentablen „Doppellösung“.
Was es mit diesem Begriff auf sich hat und wieso Wohneigentum immer eine Überlegung wert sein sollte, wird in diesem Artikel erklärt und an Hand von Beispielen erläutert.
Inhaltsverzeichnis
- Lass dich nicht von Krediten abschrecken
- Eigentumswohnungen bieten Wohnraum und sind ein intelligenter Sparplan
- Wohneigentum ist Mietobjekten grundsätzlich vorzuziehen
- Worauf man beim Erwerb einer Eigentumswohnung achten sollte
- Verhandeln mit dem Makler und zusätzliche Kosten senken
- Wie sollte man eine Immobilie finanzieren?
- Wieso die Preissteigerung die gefühlte Zinsbelastung senkt
- Eigentümer- und Mietergemeinschaft: Was ist zu beachten?
- Wozu eine Eigentümergemeinschaft?
Lass dich nicht von Krediten abschrecken
Man stelle sich eine Mietwohnung vor: Vier Zimmer, 80 m² bei einer monatlichen Kaltmiete von 700 Euro. Auf das Jahr hochgerechnet beträgt die Mietbelastung satte 8.400 Euro. Doch damit nicht genug. Das Wohnen ist ein elementares Bedürfnis des Menschen und muss dem zu Folge auch Zeit seines Lebens erfüllt werden.
Legt man nur 40 Jahre Mietkosten zu Grunde, ergibt sich ein Betrag von rund 336.000 Euro. Stetig steigende Mieten sind hier nicht einmal berücksichtigt, der Betrag dürfte somit noch deutlich höher liegen.
Stellt man diesem Szenario die Eigentumswohnung entgegen, werden einige Unterschiede deutlich. Im Gegensatz zu den verhältnismäßig kleinen Mietbeträgen, muss man bei der Eigentumswohnung anfangs die gesamte Kaufsumme aufbringen, sei es mittels Eigenkapital oder durch eine Fremdfinanzierung einer Bank.
Doch sollten Interessenten sich nicht durch den anfänglich hohen Kapitalbedarf abschrecken lassen. Erinnerst du dich an die bereits erwähnte „Doppellösung“? Durch den Kauf einer Eigentumswohnung lässt sich zum einen der Bedarf an Wohnraum decken und zum anderen bieten Immobilien eine gute und sichere Altersvorsorge und die Möglichkeit zum Kapitalaufbau.
Eigentumswohnungen bieten Wohnraum und sind ein intelligenter Sparplan
Durch die aktuell sehr niedrigen Zinsen, liegt die monatliche Belastung für Zins und Tilgung meist sogar unter der monatlichen Kaltmiete für eine entsprechende Wohnung. Nehmen wir an, eine Immobilie, vergleichbar mit der Wohnung aus dem ersten Beispiel, wurde für 150.000 Euro gekauft und die aufgenommene Kreditsumme betrug 130.000 Euro.
Innerhalb von zehn Jahren wurden ca. 26.000 Euro dieser Kreditsumme getilgt. Dieser Betrag liegt im Übrigen im Bereich der Mietkosten, die im ersten Beispiel angenommen wurden. Selbst, wenn die Immobilie nach zehn Jahren keine Wertsteigerung erzielt hätte, ist Eigenkapital entstanden. Mit dem Verkaufserlös von 150.000 Euro kann man die restliche Kreditsumme tilgen und behält einen Überschuss von 46.000 Euro!
Das investierte Eigenkapital von 20.000 Euro wurde also mit ca. 9 Prozent jährlich verzinst. Allemal mehr, als auf dem Sparbuch und zudem wurde der eigene Wohnbedarf gedeckt. Daher der Begriff der „Doppellösung“. Entgegen der landläufigen Meinung, kann durch Immobilieneigentum bereits nach zehn bis fünfzehn Jahren ein Vermögensbildungseffekt erzielt werden.
Man erspart sich Geld, welches sich viele Menschen, gerade in der heutigen Zeit, ohne eine Immobilie nur sehr schwerlich hätten ersparen können. Nach 10 Jahren Miete erhält man hingegen keinerlei Gegenwert. Das Wohneigentum ist also auch ein intelligenter Sparplan!
- Kreditsumme: 130.000 Euro
- Effektiver Jahreszins: 5 Prozent
- Nominalzins: 4,889 %
- Monatliche Rate: 700 Euro
- Laufzeit: 29 Jahre
- Gesamtaufwand: 243.295 Euro
Jahr 1 – Restschuld: 127.909 Euro; Getilgt: 2.091 Euro
Jahr 5 – Restschuld: 118.447 Euro; Getilgt: 11.553 Euro
Jahr 10 – Restschuld: 103.702 Euro; Getilgt: 26.298 Euro
Wohneigentum ist Mietobjekten grundsätzlich vorzuziehen
Sollte man die Wohnung kürzer als zehn Jahre halten wollen, ergeben sich jedoch Probleme. Gewinne aus Immobiliengeschäften müssen versteuert werden, wenn die gesetzliche Haltefrist von mindestens zehn Jahren unterschritten wurde. Daher wird empfohlen, eine Immobilie mindestens zehn Jahre zu halten, doch selbst wenn dies nicht möglich sein sollte und die Immobilie aus privaten oder beruflichen Gründen verkauft werden muss, wird lediglich der entstandene Gewinn versteuert.
Selbstverständlich ist in jedem Fall individuell zu prüfen, inwiefern die Finanzierung organisiert werden muss. Dabei sind vor allem verfügbares Eigenkapital, Förderungsgelder des Staates und unterschiedliche Finanzierungskonzepte der Banken, zu berücksichtigen. In den allermeisten Fällen jedoch, ist eine Eigentumswohnung der Mietwohnung eindeutig vorzuziehen.
Worauf man beim Erwerb einer Eigentumswohnung achten sollte
Wieso Wohneigentum der Miete vorzuziehen ist, hast du bereits erfahren. Entschließt man sich jedoch für den Erwerb einer Immobilie, gibt es dennoch einige Dinge die man beachten sollte. Beim Immobilienkauf muss man zwischen einer Wohnung, die sich gerade im Bau befindet und einer bereits bezugsfertigen Wohnung, unterscheiden.
Hier bestehen bedeutsame rechtliche Unterschiede bezüglich der Mängelhaftung. Befindet sich das Objekt im Bau, bestehen gesetzliche Regelungen. Fünf Prozent des Kaufpreises behält der Käufer meist für mögliche Mängel ein. Zudem besteht bei im Bau befindlichen Objekten eine relativ große Rechtssicherheit.
Ist die Wohnung jedoch bezugsfertig, besteht keine Gewährleistungsverpflichtung seitens des Verkäufers. Die Immobilie wird „wie gesehen“ gekauft. Schadenersatzansprüche kann der spätere Käufer nur geltend machen, sofern der Tatbestand der arglistigen Täuschung vorliegt. Daher ist beim Erwerb von bezugsfertigen Objekten, neben der Bewohnerstruktur, worauf später eingegangen werden soll, eine intensive Prüfung der Bausubstanz notwendig.
Insbesondere die Bereiche des Daches oder Kellers, stellen potentielle Problembereiche dar. Deswegen wird beim Kauf einer bezugsfertigen Immobilie stets dazu geraten, sich die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle vorlegen zu lassen und diese zu sichten. Denn bestehen Probleme an der Bausubstanz, ist dies in den Protokollen vermerkt.
Eine andere Option, mit der sich der Käufer verhältnismäßige Sicherheit verschaffen kann, ist das Gutachten durch einen unabhängigen Experten. Dies ist jedoch teilweise sehr kostenintensiv und bietet trotz allem keine Garantie für den tadellosen Zustand der Immobilie. Die Eigentümerversammlungsprotokolle einzusehen, ist kostenfrei und eine sehr gute Möglichkeit, sich einen Eindruck von der Bausubstanz eines Objektes zu machen.
Verhandeln mit dem Makler und zusätzliche Kosten senken
Die Lage der Immobilie sollte natürlich auch ein bedeutsamer Faktor für die spätere Kaufentscheidung sein. Meist spielen hier persönliche Gründe eine Rolle, schließlich möchte nicht jeder unbedingt in einer Großstadt wohnen. Trotz allem sollte man beim Immobilienkauf darauf achten, dass das Objekt in eine gute Infrastruktur eingebunden ist.
Die Nähe zu einer Stadt, eine gute Verkehrsanbindung und viele weitere Faktoren sind hier ausschlaggebend. Je besser die Lage, desto sicherer ist eine positive Wertentwicklung des Objekts. Zu beachten ist hierbei noch, dass es einen riesigen Unterschied ausmacht, ob du beispielsweise eine Wohnung auf Mallorca kaufen möchtest oder in deinem Heimatland. Denn im Ausland gelten teilweise andere Regeln.
Bevor der bedeutsame Punkt Immobilienfinanzierung aufgegriffen werden soll, bleibt zu erwähnen, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung Zusatzkosten entstehen, die in etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Man sollte sich über diese Kosten im Klaren sein und sie bereits in die Überlegungen eine Immobilie zu erwerben, einbeziehen. Detailliert setzen sich diese Zusatzkosten folgendermaßen zusammen:
- 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer,
- 1,5 Prozent für Notar und Eintragung der Grundschuld und
- 5 Prozent Maklergebühren.
Die Gebühren für den Makler können teilweise sogar über den erwähnten fünf Prozent liegen. Dennoch sollte sich der Immobilienkäufer darüber im Klaren sein, dass die Position der Maklergebühren die einzig verhandelbare Position ist und versuchen, hier die Gebühren zu mindern.
Wie sollte man eine Immobilie finanzieren?
Die Art der Nutzung entscheidet über die Finanzierung! In der selbst genutzten Wohnung sollte der Eigenkapitalanteil sehr hoch sein, da man in der selbst genutzten Wohnung kaum noch steuerliche Vorteile aus Verbindlichkeiten ziehen kann.
In einer vermieteten Wohnung kann Fremdfinanzierung sinnvoll sein, da hier durch den sogenannten Schuldzinsenabzug steuerliche Absatzmöglichkeiten bestehen. Die Frage der Finanzierung einer Immobilie ist also von der Art der Nutzung abhängig.
Jedoch wird kaum ein Eigentümer seine Wohnung in bar bezahlen. Meist schreibt die Bank die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals vor. Meist werden zwischen 10 und 25 Prozent der gesamten Kaufsumme verlangt. Die genaue Gestaltung des Kredits ist zudem noch von der Art der Sicherheiten, die man der Bank bieten kann, abhängig.
Bei einer Grundschuld auf die erworbene Immobilie ist nicht der Kaufpreis ausschlaggebend, vielmehr unternimmt die Bank eigene Analysen, um einen für sie realistischen (und auch günstigen) Betrag anzusetzen. Diese Beträge sind je nach Kreditinstitut unterschiedlich hoch. Daher lohnt es sich, bei der Immobilienfinanzierung mehrere Banken zu konsultieren.
Grundsätzlich jedoch, sollte man Eigenkapital, sofern vorhanden, dem Fremdkapital vorziehen, da so die monatliche Belastung durch Zinsen und Gebühren entfällt.
Wieso die Preissteigerung die gefühlte Zinsbelastung senkt
Immobilien verfügen über einen sehr hohen Sicherheitsfaktor bezüglich ihrer Wertentwicklung. In den vergangenen fünfzig Jahren sind die Immobilienpreise, abhängig von Lage und Qualität, fast durchgängig gestiegen. In den frühen 90er Jahren jedoch, wurde der Immobilienmarkt, vor allem im Osten Deutschlands, sehr spekulativ.
Dies führte teilweise auch zu Wertverlusten im Bereich der Immobilien. Durch die Analyse von Lage und Bausubstanz, in Verbindung mit einer allgemeinen Marktanalyse, lässt sich jedoch das Risiko bei Immobilien sehr stark minimieren.
Einen bedeutsamen Einfluss auf die Wertentwicklung von Immobilien hat auch die Preissteigerung, bzw. Inflation. Wenn man in Zeiten niedriger Bauzinsen eine Immobilie für 100.000 Euro kauft und sie komplett für 5 Prozent Zinsen fremdfinanziert, sollte man darauf achten, dass der Kreditvertrag eine lange Laufzeit vorsieht.
Durch die stetigen Preissteigerungen erhöht sich langfristig auch das Gehalt merklich. Wer beispielsweise bei Kreditaufnahme 3.000 Euro verdient und über die Dauer von zwanzig Jahren jedes Jahr nur ein Prozent Lohnsteigerung hat, verdient nach 20 Jahren schon ca. 3.660 Euro. Die Belastungen des langfristigen Kredits bleiben dagegen nominal stets gleich. Somit schwindet die gefühlte Zinsbelastung durch die zunehmende Inflation.
Eigentümer- und Mietergemeinschaft: Was ist zu beachten?
Schon bevor man sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, sollte man sich – nicht nur wenn man in der eigenen Immobilie auch wohnen will – Gedanken über seine Nachbarn machen. Grundlegend kann man von zweierlei idealtypischen Szenarien ausgehen:
- eine bestehende Wohnanlage mit bereits veräußerten Wohnungen,
- eine neue Wohnanlage, d. h. ein Großteil der Wohnungen ist Eigentum einer Gesellschaft.
Szenario A bietet die Chance, seine Nachbarn bereits vor einer Kaufentscheidung unter die Lupe nehmen zu können. Bedeutend hierbei ist der Mieteranteil. Ist ein Großteil der Wohnungen vermietet, kann man unterstellen, dass die Mieter ein geringeres Interesse daran haben, Renovierungen und Verschönerungen am Haus vorzunehmen, bzw. diese über eine höhere Miete zu finanzieren. Eigentümer, die auch in ihrer Wohnung leben, zeigen zumeist ein größeres Interesse daran, die Immobilie zu pflegen und eine nachhaltige Wertentwicklung zu erzielen.
Szenario B dagegen, gibt keinen Aufschluss über die Zusammensetzung der Bewohner des Hauses. Allenfalls besteht die Möglichkeit, den Träger der Wohnungen zu befragen und zu versuchen, auf diesem Weg Informationen über seine zukünftigen Nachbarn zu erfahren.
Wozu eine Eigentümergemeinschaft?
Die Eigentümergemeinschaft regelt alle Belange die das so genannte Gemeinschaftseigentum betreffen. Dies sind alle Bereiche, die sich nicht innerhalb der Eigentumswohnung befinden, bzw. Allgemeingut darstellen. Dies ist z. B. die Fassade, das Treppenhaus, oder der gemeinsame Garten.
Innerhalb der Eigentumswohnung jedoch, darf man jegliche Renovierungen und Verschönerungen vornehmen. Es müssen beispielsweise Änderungen der Fassade durch die Eigentümerversammlung behandelt werden, so gelten bereits Umbauten am eigenen Balkon als zustimmungspflichtig.
Renovierungen am Gemeinschaftseigentum werden per Mehrheitsbeschluss beschlossen. Diese Entscheidung ist für alle Eigentümer bindend. Befinden sich weniger solvente Eigentümer im Haus, können möglicherweise notwendige Reparaturen verzögert werden. Aus diesem Grund sollte man sich über seine Nachbarn informieren. Verzögerte Reparaturen können sich negativ auf den Wert der Immobilie auswirken und die Bausubstanz nachhaltig schädigen.
Der Gesetzgeber sieht für notwendige Reparaturen jedoch Rücklagen vor, die jeder Eigentümer leisten muss und über die die Eigentümergesellschaft verfügen kann. Somit wird das Risiko verzögerter Reparaturen abgemildert. Vor dem Kauf einer Immobilie ist es zudem ratsam, sich von der Hausverwaltung den aktuellen Stand des Rücklagenkontos mitteilen zu lassen.
So erhält man Informationen über die zur Verfügung stehenden Mittel und kann eventuell Rückschlüsse über die finanziellen Verhältnisse der anderen Eigentümer ziehen. Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, verbleiben die eingezahlten Rücklagen auf dem Konto der Eigentümergemeinschaft. Es gibt keine Rückzahlung der erbrachten Leistungen.
Ein wichtiger Bestandteil einer funktionierenden Eigentümergesellschaft ist die gegenseitige Rücksichtnahme. Wie auch bei Mietverhältnissen, ist vor allem in punkto Lärm und Ordnung auf die anderen Bewohner Rücksicht zu nehmen.
Ein gutes Verhältnis zu seinen Nachbarn ist stets eine gute Basis für konstruktive Gespräche auf der Eigentümerversammlung und steigert zudem die tägliche Lebensqualität.